Thị trường nhà ở Hà Nội những tháng cuối năm đã sôi động trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong thị trường đang ở con số thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Hạn chế nguồn cung đã đẩy giá căn hộ Hà Nội tăng 12 quý liên tiếp.
-
Thị trường căn hộ: khởi sắc cuối năm
Các chỉ số thị trường trong ba tháng cuối năm khởi sắc hơn so với quý trước đó. Tuy nhiên, sự sụt giảm tiếp tục được ghi nhận khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái ở cả hai phân khúc căn hộ bán và biệt thự/nhà liền kề. Ở phâm khúc căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới và số lượng giao dịch căn hộ của năm 2021 tại thị trường Hà Nội thấp nhất trong vòng 5 năm qua do giãn cách xã hội kéo dài, tuy nhiên thị trường cuối năm có dấu hiệu phục hồi với tình hình hoạt động được cải thiện. Các chủ đầu tư trong nước và nhà điều hành có thương hiệu đang hợp tác thực hiện các dự án cao cấp. Mặt khác, nguồn cung hiện đang mất cân đối và nhu cầu về căn hộ giá bình dân gia tăng.
Nguồn cung mới và số lượng giao dịch căn hộ của năm 2021 tại thị trường Hà Nội thấp nhất
trong vòng 5 năm qua do giãn cách xã hội kéo dài
Cũng theo bà Hằng, ở thị trường căn hộ, nguồn cung mới trong 3 tháng cuối năm tăng 42% so với quý trước đó, tương đương khoảng 4.500 căn hộ, dù giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới; 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.
Năm 2021, nguồn cung sơ cấp xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, với hơn 33.600 căn, giảm 21%. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp.
Số lượng căn bán được đạt 4.200, tăng 72% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 19% và giá tiếp tục tăng quý thứ 12 liên tiếp. Nguồn cung hạn chế và ảnh hưởng của đại dịch khiến số lượng giao dịch cả năm 2021 đạt 16.100, mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Bà Hằng nhân mạnh nếu phân tích thị trường theo các mức giá, số lượng giao dịch căn hộ hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi Hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%. Như vậy, trong năm 2021, sản phẩm có mức giá từ 35-46 triệu VNĐ/m2 chiếm 52% số căn bán được, tăng 9% theo năm. Phần lớn các căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm.
Trong tương lai dự kiến, căn hộ hạng A và B với giá bán cao hơn sẽ chiếm phần lớn thị trường. Đến năm 2024, Hạng A sẽ cung cấp 20% nguồn cung, Hạng B chiếm 68% và Hạng C chiếm 12%. Đáng chú ý, với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 27% nguồn cung tương lai.
Phân khúc thấp tầng đồng loạt tăng giá ở nhiều loại hình
Ba tháng cuối năm, thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội không ghi nhận dự án nào mới, nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn quận Hoàng Mai với 26%.
Nguồn cung mới trong năm 2022 của biệt thự, liền kề chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP. Hà Nội
Hoạt động giao dịch sản phẩm biệt thự/nhà liền kề trong các tháng cuối nă đã được cải thiện. Đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 82% so với năm ngoái. Giá trung bình của nhà liền kề là 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 54% theo năm. Sự tăng trưởng cũng ghi nhận với sản phẩm nhà phố với mức tăng 30% theo năm, đạt mức giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất.
Trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn. Phần lớn nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt về nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.
Dự báo về những thay đổi cho năm 2022, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP. Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.”
Năm 2022 là một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng, kết nối giao thông nội đô và vùng ven thành phố. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu mua bán khi nguồn cung tương lai đến từ 13 dự án nằm chủ yếu tại các khu vực phía Tây và phía Đông của thủ đô.
